農地を転用するには

県知事の許可が必要です。市町村の農業委員会を経由して申請します(4ha超の農地転用に係る権限についても、都道府県に移譲(平成28.4.1より))。

農地転用 農地法第4条・第5条申請

本稿では特に断りがない場合、法令に関してはそれぞれ下記のように省略します。予めご了承下さい。

  • 農地法:法
  • 農地法施行令:令
  • 農地法施行規則:則

農地転用許可制度について農地転用許可制度のまとめ(PDF : 752KB):農林水産省

農地かどうか

土地の登記簿の地目ではなく、市町村の農業委員会が記録する農地基本台帳で判断します。「全国農地ナビ」というインターネット上で公開されているものもありますが、免責事項もあり、直接確認した方が確実かと思われます。

罰則・原状回復義務等

知らず知らずの内に、資材置き場などとして利用していた場所が農地だった場合にも違反行為となってしまいますので、一度、ご確認されるのも宜しいのか知れません。統計的にも、新たに発見された違反転用が平成29年で4,073件の内、追認転用が3,507件(86%)、原状回復が59件(1.4%)、未是正498件(12.2%)と公表されています。原状回復については都道府県知事等自ら措置を講ずる場合も法定されており(法51条3項)、原状回復に要した費用は転用違反者の負担です。また、違反転用や原状回復義務違反の罰則は、個人で3年以下の懲役又は300万円以下の罰金、法人では1億円以下の罰金です(法64/67条)。

農地転用許可制度について新たに発見した違反転用事案とその是正状況(H30)(PDF : 71KB):農林水産省

また許可無く転用目的で売買・賃貸等を行っても、その所有権移転、賃借権設定等の効果は生じません(法3条7項/5条3項)。

許可の要件

許可されるかどうかは、立地基準と一般基準から判断されます。また市街化区域内の農地については許可ではなく届出で済みます。立地基準は農用地区分によってそれぞれ条件が異なります。

農用地区分と立地基準について

区分営農条件、市街地化の状況許可の方針
農用地区域内農地市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地原則不許可(農振法第8条第4項の農用地利用計画において指定された用途の場合等に許可)
甲種農地市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地(農業公共投資後8年以内)等、特に良好な営農条件を備えている農地原則不許可(土地収用法第26条の告示に係る事業等の公益性の高い事業の用に供する場合等に許可(第一種農地の場合より厳しい)
第1種農地10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等、良好な営農条件を備えている農地原則不許可(土地収用法対象事業等の公益性の高い事業の用に供する場合等に許可)
第2種農地鉄道の駅が500メートル以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可
第3種農地鉄道の駅が300メートル以内にある等の市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地原則許可

引用元:農地を転用するには? – 福岡県庁ホームページ 他

甲種農地

甲種農地については、市街化調整区域内で特に良好な営農条件を備えている農地(令6条)として、周辺の市街地化けの程度にかかわらず第3種農地及び第2種農地の要件に該当していても、甲種農地として取り扱われることとなっています(第一種農地との違い)(法4条6項1号ロかっこ書)。

引用:農地転用許可制度の手引 改訂6版 p.19

都市計画区域について

市街化区域とはすでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされています。一方、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です(都市計画法7条1項)。その市街化区域と市街化調整区域との区分を定めた都市計画区域が線引き都市計画区域、両者の区分の定めのない区域を非線引き都市計画区域と俗称しています(スピードテキスト3 運営管理 TAC出版 p.197)。

調べ方ですが、インターネット上で「○○(市区町村名) 市街化区域」と検索して自治体が公表しているものを探すか、直接問い合わせる事になります。

農用地区域内の農地転用

農用地区域内の農地及び採草牧草地については、農業振興地域の整備に関する法律17条により転用が制限されています。そのため転用には、農業振興地域整備計画の変更により農用地区域から除外(農振除外)される必要があります。

農業振興地域制度の概要:農林水産省

因みに農振除外申請の受付は農地転用の場合と異なり毎月は行われていないようで、手続きには6ヶ月~1年の期間を見ておきたいところです。

その他農地の転用

甲種農地・1種農地に関しては原則不許可の対応ですが、特に甲種農地については市街化調整区域内である事からも、甲種農地の転用は難しいのではないでしょうか。1種農地については不許可の例外に該当するかどうかを別途農業委員会に確認したいところです。

一般基準

農地を転用後の運用を担保する必要から、以下の基準を満たす必要があります。申請時に添付資料などで確認される場合があります。

事業実施の確実性

  • 資力及び信用があると認められること
  • 転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意があること
  • 遅滞なく転用目的に供すると認められること
  • 行政庁の免許・許可・認可等の処分の見込みがあること
  • 開発にあたって必要な行政庁との協議を了していること
  • 農地と併せて使用する土地がある場合には、申請目的に利用する見込みがあること
  • 農地転用面積が転用目的からみて適正と認められること
  • 宅地の造成のみを目的とするものでないこと(例外あり)

被害防除

  • 土砂の流出、崩壊等災害を発生させるおそれがないこと
  • 農業用用排水施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと
  • 周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがないこと

一時転用

  • 事業終了後、その土地が耕作の目的に供されることが確実と認められること
  • 所有権以外の権利設定であること(法5条2項5号)
  • 農地を採草放牧地にするための権利移動の取扱い
  • 法3条2項により同条1項の許可の見込みがあること(法5条2項7号)

引用:農地転用許可制度の手引 改訂6版 p.7

申請

法4条1項申請自己が所有する農地を農地以外に利用する場合
法5条1項申請譲受人(借りる人)譲渡人(貸す人)がいて、農地を農地以外に利用する場合

農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合は法3条1項申請

添付書類

延岡市から引用しますと

  • 登記簿謄本
  • 字図(あざず)
  • 1/10,000から1/50,000程度の位置図
  • 案内図(付近見取り図等)
  • 住民票(※譲渡人の住所が登記簿住所と異なる時)※4条の場合は申請人
  • 法人登記簿・定款(※譲受人が法人の場合)
  • 平面図
  • 配置図
  • 見積書
  • 資金証明(残高証明、融資証明)
  • 土地改良区意見書
  • 資材置場事業計画書
  • 賃貸契約書(転用が賃貸の場合)
  • その他必要と認められる書類

が挙げられています(8/14現在)。その他書類としては

  • 水利関係承諾書
  • 隣接農地同意報告書
  • 誓約書
  • 資金計画書
  • 現況図
  • 事業計画書
  • 被害防除計画書
  • 代替地比較表(一種農地等の場合)

などが考えられるでしょうか。

注意点

申請や手続きに当たっての注意点を見ていきます。

進捗報告

許可後、3ヶ月及びその後1年ごとに工事の進捗報告を求められる場合があります(事務処理要領第4・1(6))。

農業者年金

農地転用により支給停止となる場合が考えられますので、恐れ入りますが詳しくは各農業委員会にお問い合わせ下さい。

建ぺい率22%,セットバック

農地に住宅を建てる場合の建ぺい率(22%)や、 幅員1.8メートル以上4メートル未満の道路に接した敷地に建物などを建てるときには、道路の中心線から2メートル後退しなければならない(建築基準法42条2項道路;いわゆる「みなし道路」) という規定にも、申請時には確認していきたい事項です。後者はセットバックとも呼ばれます。

また建ぺい率に関しては、カーポート(ガレージ)でも構造によって建ぺい率に含む、含まないといった対応の違いも出るようですので、確認が必要でしょう。

参考: 後退道路用地(セットバック)| 福岡県柳川市公式ウェブサイト

申請書の締切日

参考までに。自治体によって異なります(各市町ウェブサイトより)。

市町締切日
日向市毎月15日まで
(なお当日が土日の場合は、翌週の月曜日。祝日の場合は、翌日となります。)
門川町毎月15日までを目安
延岡市毎月13日(休日の場合は、その前の開庁している日)
令和4年1月から毎月10日(休日の場合は、直前の開庁日)
都農町毎月15日まで

農地転用でお困りの際は

当事務所までご一報頂き、ご一緒に解決策を模索していけたら幸いです。宜しくお願いします。

運営者情報

事務所名よしなが行政書士みやざき事務所
所在地(SOHO)〒883-0068
宮崎県日向市亀崎西2-51-2
連絡先TEL:0982-95-0874
所長吉永健作
電話受付9:00~16:00

他人の依頼を受け報酬を得て、官公署に提出する書類を作成できるのが行政書士になります(行政書士制度|総務省)。

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お問い合わせ

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Posted by 行政書士 吉永